縁あって結婚した2人でも、別々の道を歩いていくということもあります。その際に、2人の間で話し合うテーマの一つに財産分与があります。今回は離婚時の財産分与の中でも特に扱いが難しい不動産について解説します。

財産分与は婚姻期間中に2人の協力で得た財産が対象

財産分与は結婚生活中に夫婦で協力して得た財産を、離婚に際して分けることを言います。財産を分ける際は、婚姻期間中のそれぞれの貢献度に応じて分配するのが一般的です。なお結婚生活の期間中に2人の協力で得た財産を分配するため、独身時代に貯めたお金や相続した財産などは対象外です。

財産分与の3つのパターン

財産分与は大きく3つに分かれます。

1）清算的財産分与

結婚期間中に夫婦の協力の下で得た財産は夫婦の共有財産です。協力の下で得た財産なので離婚時に清算するという分与です。清算する財産の対象としては、金銭や有価証券といった動産、不動産などが挙げられます。

2）扶養的財産分与

離婚により生活費の確保が難しくなるようなケースで、配偶者に対して行われる財産分与です。専業主婦（夫）などが、離婚によって経済的に困窮するような場合に、就職して一定の収入を得るまでの期間を援助するようなケースです。

3）慰謝料的財産分与

配偶者の不貞やDVなどが原因で離婚に至った際に、精神的苦痛などを償うという趣旨で行うものです。一般的には慰謝料にあたる金額を含めて財産分与するというイメージです。

基本的に財産分与の割合は夫婦で同じですが、離婚に至った理由などで割合が異なることも多いようです。

財産分与の対象となる財産や期間は？

財産分与の際、「いつからいつまでの期間に得た財産か？」「取得した財産は何で、いくらあるのか？」を考慮しなければなりません。

対象期間

基本的には「結婚してから離婚するまでの期間」となります。この期間中に2人の協力の下に得た財産が分与の対象です。なお、離婚前に別居している場合は、結婚してから別居するまでの期間を対象にすることが多いようです。また入籍前の同棲期間中は「結婚の意思が2人ともある」「夫婦同然の共同生活を送っている」等の事実婚状態であれば、その期間も対象になると言われています。

分与対象になる財産の具体的な例

結婚期間中に夫婦で得た財産が対象です。

いかがでしょうか？なお片方が専業主婦（夫）で収入がなかったとしても、結婚期間中はサポートをしていたという判断をされます。そのため財産分与を行う場合、通常は50％ずつになるように分割します。

その際に問題になりやすいのが、家や土地などです。

家や土地の分与で揉めないための注意点

離婚時の財産分与で難しいのが家や土地などの不動産です。一番シンプルな分与方法は売却して現金化、その後に夫婦で分けるというものですが、この方法を採用できないケースも多いようです。住宅ローンを返済している不動産を分与するのは、なかなかハードルが高い問題です。

1）家や土地を売却するケース

住宅ローンを返済中の自宅不動産を売却する場合、大きな問題になるのは売却時に得られる金額と住宅ローンの残債の差です。

・売却評価額が住宅ローンの残債より高い場合
⇒このケースには大きな問題はありません。売却後に得られた差額を分与の対象とします。また売却価格が住宅ローンの残債に満たなくても、預貯金等で不足分を清算できるのであれば大きな問題はないでしょう。

・売却評価額が住宅ローンの残債よりも低い場合
⇒このケースは非常に難しいものになります。売却価格が住宅ローン残債よりも低い状態をオーバーローンといいます。このような場合、売却額だけで住宅ローンを完済することは現実的に難しくなります。そのため次に挙げる「家や土地を売却しないケース」の取り扱いとなります。

2）家や土地を売却しないケース

オーバーローンなどの状態で売却ができない場合、どちらかが住み続けるというケースがあります。このようなケースでは住宅ローンや家、土地の所有権や名義などにより事態が複雑化するケースが多いようです。

・住宅ローンや家、土地の名義や権利が夫婦のどちらかに集中している場合
便宜上、夫1人で住宅ローンを契約し、名義や権利も夫が持っていると仮定します。離婚時にオーバーローンで不動産が売却できず、夫が住宅ローンを返済し続け、その住居には妻と子どもが継続して居住するといったケースが考えられますが、この場合注意が必要です。

返済が問題なくできていれば良いのですが、何らかの事情で返済が滞るようなことが起こると、住宅ローンを返済中の金融機関から立ち退きを求められる可能性があります。これは住宅ローン契約時に抵当権という権利を設定されるためです。金融機関は債務者が返済できなくなった場合、抵当権に基づいて不動産を売却し残債を回収します。そのため、仮に住んでいる人がいたら退去を求めます。返済する人と、居住している人が異なると、このようなリスクが考えられます。

・住宅ローンや家、土地の名義や権利が夫婦で分かれている場合
この場合も売却が一番ですが、もしできなければ片方に売却し、権利関係を一本化するのが望ましいでしょう。不動産を離婚後も2人で共有している場合、離婚時に売却や増改築などを行おうとしても承諾が得られないこともあります。また、不動産を共有したまま別れた相手が再婚し、再婚した配偶者との間に子どもがいると、相続発生時に問題がさらに複雑化します。

オーバーローンで悩んだら…

不動産の売却ができないオーバーローンで悩んだら、まずは返済中の金融機関に相談しましょう。その上で弁護士等の専門家に依頼して財産分与を進めることが大切です。残念ながらオーバーローン状態の不動産については、これと言った解決策はありません。財産分与の際、必ず問題になります。そのため専門家の知恵を借りながら、離婚後の取り扱いを決めていくことになります。

まとめ

財産分与の基本的な割合は1:1です。この考えに基づいて対象の財産を分与していきますが、不動産の取り扱いは悩ましい問題です。お子さんがいるご家庭では、なるべく引っ越しを避けたいということもあるでしょうが、基本的には売却して現金で分与する方がリスクは少なくなります。特にオーバーローンの状態の不動産は、残債や権利関係などが複雑化しやすいため、なるべく早く専門家の知恵を借りた方が良いでしょう。費用は発生しますが、専門家に頼ることで、事態の複雑化や将来の損失を避けやすくなります。いろいろな事情はあると思いますが、できれば目先の100万円の利益よりも、将来の500万円の損失を避けるような考えで分与を行うと良いでしょう。